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房企融资新工具:购房尾款资产证券化AA评级的就可以做金光佛神算

2019-09-26 11:28   编辑:admin   人气: 次   评论(

  “购房尾款ABS”)作为其中重要的一个类别,截至目前已经发行超过250亿元的规模。尽管购房尾款ABS发展过程中遇到过一些波折(监管上从放开到收紧再放开),但是购房尾款确实是一种能够产生稳定现金流的适于证券化的基础资产。

  2015年12月,汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项计划在上海证券交易挂牌,作为国内首单购房尾款资产证券化产品,其发行不仅在整个行业具有非常重要的示范意义,而且使得购房尾款作为新型的基础资产进入人们视野。据不完全统计,截至2017年8月17日,购房尾款ABS已发行15单,总规模达到人民币251.75亿元。

  从发行的产品期限来看,购房尾款ABS期限范围集中在1-3年。部分设计了循环购买。

  从发行利率来看,期限在一年以内(包含)债项评级为AAA级的资产支持证券,票面利率位于3.9%-6%之间,详见下图:

  2016年下半年发行的票面利率较低,整体呈现“U”型,与市场利率走势保持一致。

  购房尾款ABS的入池基础资产为在特定期间内,由原始权益人在专项计划设立日、循环购买日(或有)转让给管理人的、原始权益人依据购房合同在特定期限内对购房人享有的应收账款及其附属权益。

  一般来讲,购房过程中客户不仅要与开发商签署购房合同并缴纳部分首付款,同时客户也需与银行签署商业贷款合同或者还需签署公积金贷款合同。在此过程中,存在着工程建设完工的不确定性以及审批贷款机构最终批准的不确定性,因此一般将购房尾款ABS的入池基础资产,限定于自按揭购房客户与银行签订贷款合同并且与房地产开发商签订购房合同后,至银行将贷款划至房地产开发公司这一特定期间内的应收账款,主要流程如下:

  1、分散度较高。一般会选取若干个楼盘的销售合同所形成的应收账款,对于单个合同来讲,应收账款金额较小。

  2、回收期限较短,但具有不确定性。从实际情况来看,应收账款回收期限大部分集中在1年以内。同时由于相关资料收集、房管局登记备案及银行审批耗费的时间均具有不确定性导致回收款期限具有不确定性。基于上述原因,很多项目设计了循环购买结构。尾款回收的不确定性可以具体了解房地产销售流程,在此不再赘述。

  3、易受到监管政策的影响。由于地产行业的监管的周期性和特殊性,应收账款可能会受到监管对首付款比例、银行审批放款难度和效率的不同要求的影响,甚至还会受到监管对房价控制进而使得基础资产的形成具有不确定性。

  4、从目前来看,基础资产违约率较低。近20年来,个人住房投资尚未出现过明显亏损的情况下,购房者一般会千方百计交付款项购得住房。

  购房尾款ABS交易结构较为简单,但一般设置循环购买。具体可见第五部分案例分析。

  若基础资产成为不合格基础资产或违约基础资产时,管理人有权要求原始权益人以现金方式回购或置换前述基础资产,以保证基础资产池现金流对优先级资产支持证券的覆盖。

  关于政策风险前面基础资产特征部分有所描述,另外需关注尾款ABS项目监管部门的窗口指导。

  因为购房尾款获取的时间和金额均具有一定的不确定性,因此相关主体合规运营、流程合理、风控严密等品质能够尽量降低尾款的不确定性。

  2015年12月,上海世茂建设有限公司作为发起人的“汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项管理计划”成功发行,并在上海证券交易所挂牌转让。该专项计划是目前国内发行最早的购房尾款ABS产品,总额6亿元,优先级合计5.4亿元。产品交易结构为单SPV结构,交易结构如下图所示。该产品涉及循环购买,觼珛窅俴侗鎮湴ㄩ壽衾窅俴燴笙赽,产品期限不固定,优先级每半年付息一次。

  该计划基础资产为基础资产清单所列的由原始权益人在专项计划设立日、循环购买日转让给管理人的、香港数码挂牌心外科与脑外科哪个重要。原始权益人依据购房合同自基准日(含该日)起对购房人享有的应收账款和其他权利。前述基础资产包括初始基础资产及循环购买时新增基础资产两部分。

  世茂建设注册资本5.4亿人民币,为国内知名的大型房地产公司——世茂房地产控股有限公司全资子公司。世茂房地产为世茂建设提供维好承诺。资产池应收尾款总额为77,856.17万元,优先级资产支持证券规模为54,000万元,入池应收尾款为产品优先级发行规模的1.4倍,存在超额覆盖,在一定程度上能提升优先级证券本息偿付安全性。该产品发行的优先01级票面利率为5.75%、优先02级为5.85%,优先03级5.95%。

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